Google Ads immobiliare: costi, campagne e budget per gli incarichi (il clic che vale è quello del proprietario)

Google Ads immobiliare, cioè le campagne a pagamento di un'agenzia immobiliare, funziona quando compra le ricerche di chi vende casa e non di chi la cerca: un clic su "valutazione immobile gratuita" costa 2,94 euro, uno su "case in vendita milano" 0,20 euro, quindici volte meno (dati DataForSEO, Google Ads Italia, settembre 2026). La campagna giusta manda quel proprietario su una pagina che promette un sopralluogo, non un numero automatico, e conta come conversione solo la richiesta con l'indirizzo dell'immobile.

Quindici volte? Per un clic?

Sì. E quella differenza di prezzo dice dove stanno i soldi nel settore.

Chi cerca annunci è un acquirente e vale poco. Chi cerca una valutazione è un proprietario che sta per affidare un incarico, e per quel clic le agenzie sono disposte a pagare.

Eppure gli account che vediamo sbagliano quasi sempre nello stesso modo:

• il grosso del budget sulle campagne "case in vendita + città", perché costano poco;
• conversioni che contano i clic sul menu invece delle richieste;
• landing uguale alla home, con il motore di ricerca annunci in bella vista.

Le campagne sugli annunci, quelle che sembrano più ovvie, competono con Immobiliare.it e Idealista per portare acquirenti che non pagano la provvigione.

E perché dovresti fidarti di noi su un settore dove la keyword non ha nemmeno volume?

Perché Sunscape, che cerca terreni per impianti agrivoltaici, ha il tuo stesso cliente: il proprietario. Nel 2024 il suo account contava 1.487 "conversioni" a 0,61 euro l'una, ed erano eventi tecnici. Rifatto il tracciamento, nel 2026 sono arrivate 144 richieste vere da proprietari.

Una nota onesta sulla keyword: "google ads immobiliare" e "google ads per agenzie immobiliari" non hanno un volume rilevato da DataForSEO. Ne scriviamo lo stesso perché le domande arrivano dagli agenti, non da Google.

Qui trovi i CPC misurati, cosa comprano davvero Tecnocasa e Gabetti (quasi niente), struttura dell'account, landing, tracciamento e il budget minimo con il conto fatto. La parte organica è nell'articolo gemello su SEO immobiliare.

Partiamo dai prezzi.

Quanto costa un clic nel settore immobiliare (da 0,19 a 2,94 euro)

Un clic nel settore immobiliare costa da 0,19 euro sulle ricerche di annunci a 2,94 euro su "valutazione immobile gratuita", con le ricerche "agenzia + città" nel mezzo, tra 1,34 e 1,88 euro. Tre fasce di prezzo, e ognuna corrisponde a una persona diversa dietro la ricerca.

Keyword	Ricerche/mese	CPC medio	Offerta alta di pagina	Chi cerca
case in vendita	74.000	0,19 €	n.d.	acquirente
case in vendita milano	14.800	0,20 €	n.d.	acquirente
agenzia immobiliare	74.000	0,36 €	1,57 €	misto
vendere casa	8.100	0,69 €	n.d.	venditore (in parte informativo)
agenzia immobiliare roma	3.600	1,34 €	n.d.	venditore o acquirente locale
agenzia immobiliare milano	2.900	1,88 €	2,06 €	venditore o acquirente locale
valutazione immobile	5.400	2,53 €	n.d.	venditore
valutazione immobile gratuita	390	2,94 €	3,42 €	venditore

Leggila dal basso: la valutazione tra 2,53 e 2,94 euro (e "valutazione immobile" è segnata come competizione alta), "agenzia + città" tra 1,34 e 1,88, gli annunci sotto i 0,30 euro.

Gli inserzionisti hanno già votato con il portafoglio: il traffico che vale è quello del proprietario.

Un limite del dato: nella SERP rilevata di notte da desktop non c'erano annunci né su "agenzia immobiliare milano" né su "valutazione immobile gratuita"; di giorno e da mobile la situazione cambia. I CPC della tabella sono medie stimate da Google Ads, non il prezzo che pagherai tu.

Acquirenti o venditori: la decisione che viene prima del budget (e perché i tuoi annunci non c'entrano)

Un'agenzia immobiliare su Google Ads deve comprare venditori, non acquirenti: sulle ricerche di annunci l'organico è dei portali, mentre il proprietario è contendibile solo prima di scegliere l'agenzia. È la decisione che viene prima di qualunque discorso di budget.

La richiesta più comune che riceviamo da un'agenzia è: "voglio più contatti sui miei annunci".

È la richiesta sbagliata.

Perché? Perché non conviene pagarli. "Case in vendita milano" ha in prima pagina Immobiliare.it, Idealista e Casa.it. Un'agenzia con quaranta annunci che compra quella keyword a 0,20 euro riceve clic da persone che poi vanno sul portale a confrontare.

E lì trovano il tuo annuncio, accanto a quello del concorrente che ha lo stesso immobile.

Hai pagato per mandare un acquirente da un concorrente.

Il proprietario invece non è sui portali finché non ha scelto l'agenzia. Cerca "valutazione immobile", "vendere casa milano", "agenzia immobiliare + il suo quartiere", e in quel momento è contendibile.

Ogni incarico acquisito produce poi annunci, cartelli e contatti di acquirenti da solo.

L'unica eccezione sensata è chi lavora sugli affitti con gestione, dove il flusso di inquilini è parte del servizio.

Il principio lo abbiamo verificato su un settore vicino: per Sunscape, come per un'agenzia, il cliente è il proprietario (del terreno), e le 144 richieste del 2026 vengono da lì (caso studio Sunscape).

Quale campagna aprire per prima (l'ordine, dalla più sicura alla più incerta)

La prima campagna da aprire è una Search su "valutazione + città": CPC 2,5-3 euro, intento chiaro, è quella che porta incarichi. L'ordine completo:

• Search "valutazione + città". "Valutazione immobile milano", "valutazione casa milano", "quanto vale la mia casa", solo sui comuni e sui CAP dei sopralluoghi.
• Search "vendere casa + città" e "agenzia immobiliare + città". "Vendere casa" da sola (8.100 ricerche, 0,69 euro) è in parte informativa; con la città accanto diventa commerciale. "Agenzia immobiliare milano" a 1,88 euro raccoglie sia venditori sia acquirenti, e il testo dell'annuncio deve parlare al primo.
• Brand protection. Se il nome dell'agenzia ha ricerche proprie, una campagna sul brand a pochi centesimi impedisce a un concorrente di comprarlo. È l'unica cosa che i franchising fanno a livello nazionale.
• Remarketing sui visitatori delle pagine "vendere". Un proprietario ci mette settimane a decidere. Chi ha aperto la pagina valutazione senza compilare il modulo vale un secondo tentativo con Display o Demand Gen (come fare remarketing).
• Performance Max, ma dopo. Con la scheda Google collegata e un paio di mesi di conversioni vere, copre Maps e YouTube sulla zona.

E se apro Performance Max per prima?

Con conversioni non pulite spende sugli acquirenti, perché sono di più.

Approfondimento consigliato: quando ha senso fare Google Ads.

Cosa comprano davvero Tecnocasa e Gabetti (76 euro al mese, contro 56.812 di valore organico)

I franchising nazionali su Google Ads comprano quasi solo il proprio nome accanto ai comuni dove hanno aperto, e spendono poche decine di euro al mese.

Tecnocasa compra 27 keyword rilevate, tutte nella forma brand + comune: "manfredonia tecnocasa" (880 ricerche, 0,11 euro), "tecnocasa formigine" (720, 0,15 euro), "tecnocasa carmagnola" (170, 0,54 euro). CPC medio 0,29 euro, spesa stimata 76 euro al mese per 281 visite. Le landing sono la home page nazionale o il sito dell'agenzia locale (per Manfredonia, la pagina degli appartamenti in vendita).

Gabetti compra 3 keyword: "gabetti bari" (320 ricerche, 0,08 euro), "gabetti lecco" e "gabetti terni", con landing sulla home e sitelink "Case in vendita", "Case in affitto", "I servizi". 4,5 euro al mese.

RE/MAX non ha keyword a pagamento rilevate.

Solo 76 euro?

Sì. Il traffico organico di Tecnocasa varrebbe 56.812 euro al mese in Ads. Ne spende 76.

I network usano Google Ads per proteggere il brand nei comuni dove hanno aperto, e lasciano le ricerche generiche agli affiliati e ai portali.

Il dato paid di DataForSEO è parziale (le campagne delle singole agenzie affiliate non sono attribuite al dominio nazionale), ma la direzione è chiara: su "valutazione immobile" il concorrente in asta non è il franchising. È l'agenzia accanto, o un portale.

Come strutturare l'account di un'agenzia (e le negative da mettere il primo giorno)

L'account di un'agenzia si struttura con una campagna per intento (valutazione, vendere, agenzia + città, brand) e un gruppo di annunci per zona, quando le zone hanno nomi che la gente cerca: "valutazione casa porta romana" esiste, "valutazione casa zona 4" no.

Tre impostazioni:

• targeting geografico su "presenza", non "presenza o interesse", altrimenti compri clic di chi cerca una casa a Milano da Palermo;
• corrispondenza a frase ed esatta all'inizio, generica solo dopo tre mesi di conversioni pulite;
• negative dal primo giorno.

Perché così prudenti con la generica?

Perché in questo settore la generica scivola subito sugli annunci, dove le ricerche sono cento volte più numerose.

Le negative, ricavate dalle ricerche correlate e dalle domande che Google mostra:

• "agenzia entrate" (chi cerca la valutazione catastale);
• "online immediata" e "senza registrazione" (chi vuole il numero automatico dei tool);
• "onorario" (chi cerca un perito);
• "corso", "lavoro", "stipendio" (aspiranti agenti);
• "tecnocasa", "gabetti", "remax" se non fai conquesting;
• "affitto" se non lo tratti.

Senza queste, metà del budget della prima settimana va su ricerche che non porteranno mai un incarico.

Gli asset dell'annuncio: chiamata, sitelink verso le pagine di zona, snippet con i quartieri serviti, e la scheda Google Business Profile collegata all'account per mostrare indirizzo e recensioni.

Nel local pack di Milano le schede hanno tra 142 e 594 recensioni: un annuncio che le mostra pesa più di un titolo scritto bene.

Dove mandare il clic: la landing della valutazione (contro nove tool automatici)

La landing della valutazione deve dichiarare la differenza con i tool automatici, perché è contro di loro che compete: nella SERP organica di "valutazione immobile gratuita" ci sono un AI Overview e poi Immobiliare.it, Idealista, Requot, Vorrei, Casa.it, Pratiche.it, Casavo, UniCredit RE Services e Valoredicasa, che danno tutti una stima in pochi secondi. Tra le domande correlate: "come posso ottenere una valutazione gratuita senza registrarmi".

E quindi faccio anch'io un calcolatore?

No.

Una landing che imita il tool con un numero finto perde la fiducia al primo sopralluogo.

E una landing che chiede nome e telefono e promette "ti ricontatteremo" perde contro quei tool.

La strada che funziona è dire la verità: la stima automatica usa le medie di zona, l'agenzia usa le compravendite chiuse negli ultimi mesi nella stessa via.

Poi i campi giusti: indirizzo, metri quadri, piano, stato dell'immobile, telefono.

Il modulo lungo scoraggia i curiosi e qualifica il proprietario.

Sulla pagina servono anche le cose che un tool non ha:

• il nome dell'agente che farà il sopralluogo;
• le recensioni Google;
• tre immobili venduti in zona con tempi e prezzo chiuso (se puoi pubblicarli);
• il numero di iscrizione al ruolo presso la Camera di Commercio.

Approfondimento consigliato: come si costruisce una landing page che converte.

Cosa contare come conversione (15.267 "conversioni" su 5.467 clic)

Come conversione un'agenzia deve contare solo tre azioni: il modulo di valutazione inviato con l'indirizzo, la chiamata oltre i 30 secondi e il messaggio WhatsApp avviato dalla pagina. È il punto dove gli account immobiliari si rompono più spesso, e non per colpa delle campagne.

Quando abbiamo preso in mano l'account di Valore Solare, un mese contava 15.267 "conversioni" a fronte di 5.467 clic.

Più conversioni che clic?

Esatto: clic sul menu e scroll, non richieste.

Sunscape nel 2024 contava 1.487 conversioni a 0,61 euro l'una: eventi tecnici anche lì.

In entrambi i casi le offerte automatiche ottimizzavano su segnali finti.

Rifatto il tracciamento, Valore Solare ha chiuso 11 mesi con 1.506 richieste vere a 70,78 euro l'una; Sunscape ha portato 144 richieste nel 2026.

Per un'agenzia, quindi:

• conversioni primarie: modulo con indirizzo, chiamata oltre i 30 secondi, WhatsApp avviato dalla pagina;
• conversione secondaria: le richieste su un annuncio, così le vedi ma le offerte non le inseguono.

Il passo che quasi nessuno fa è importare in Google Ads l'incarico firmato come conversione offline.

A quel punto l'algoritmo impara a cercare proprietari che firmano, non proprietari che compilano.

Approfondimento consigliato: come impostare Google Analytics per contare le richieste vere.

Quanto budget serve (e perché sotto i 300 euro al mese non saprai mai niente)

Per un'agenzia immobiliare il budget minimo sensato è 20 euro al giorno (600 al mese). Il conto si fa con i CPC della tabella e un tasso di conversione realistico per una landing di valutazione con modulo lungo, che nei progetti locali che seguiamo sta tra il 5 e l'8%.

• "Valutazione immobile + città" a 2,94 euro: una richiesta ogni venti clic (5%) costa circa 59 euro; una ogni dodici (8%) circa 37 euro.
• "Agenzia immobiliare milano" a 1,88 euro, con un pubblico misto e un tasso del 4%: circa 47 euro a richiesta.
• "Vendere casa + città" a 0,69 euro, con intento in parte informativo e un tasso del 2%: circa 35 euro a richiesta, ma con più curiosi dentro.

Tanto o poco?

Per confronto, nei nostri account:

• Contesini (energia, due sportelli in provincia di Mantova) paga 7,20 euro a conversione, con il 68% di lead che diventano opportunità;
• Macropix (B2B) 39,44 euro a richiesta nel 2025;
• Valore Solare 70,78 euro.

Una valutazione immobiliare tra i 35 e i 60 euro sta nella fascia media, e una provvigione la ripaga con margine.

Con 600 euro al mese compri circa 200 clic sulla valutazione e ricevi 10-16 richieste: abbastanza per capire se la landing funziona, poco per far lavorare le offerte automatiche, per cui Google indica intorno alle 30 conversioni al mese.

Con 1.200-1.500 euro al mese arrivi a 25-40 richieste e l'account inizia a imparare.

Sotto i 300 euro al mese ricevi tre o quattro richieste, e non saprai mai se il problema è la campagna o il caso.

E quanto costa un incarico, non una richiesta?

Qui siamo onesti: è il dato che ci manca. Non abbiamo un account immobiliare abbastanza grande da dare una percentuale attendibile.

Chiedila ai tuoi agenti sugli ultimi sei mesi. Se una valutazione su cinque diventa un incarico, un incarico da Google Ads costa 175-300 euro, e sai subito se la provvigione media lo giustifica.

Approfondimento consigliato: Google Ads per le PMI: il budget minimo sensato.

Le regole per gli annunci immobiliari (quelle che si violano senza saperlo)

In Italia non esiste una policy Google specifica per il settore immobiliare: le restrizioni sul targeting per la categoria "housing" (niente segmentazione per età, sesso, stato civile o CAP) valgono negli Stati Uniti e in Canada. Da noi valgono le regole generali, e si violano spesso senza saperlo:

• la valutazione "gratuita" deve esserlo davvero, senza costi al sopralluogo;
• "vendiamo in 30 giorni" o "prezzo garantito" senza prove rientrano nella policy sulle dichiarazioni ingannevoli;
• il modulo deve avere il consenso privacy, e una landing senza informativa può far sospendere gli annunci.

Gli errori che troviamo negli account delle agenzie (in ordine di frequenza)

Gli errori più frequenti negli account che abbiamo analizzato prima di prenderli in gestione sono cinque, e il primo è il budget concentrato sulle campagne di annunci:

• campagne sugli annunci ("case in vendita + città") con il grosso del budget, perché costano poco per clic: portano acquirenti che poi vanno sui portali;
• corrispondenza generica con offerte automatiche dal primo giorno, su un account con conversioni finte: l'algoritmo ottimizza sul clic al menu;
• landing uguale alla home page, con il motore di ricerca annunci in evidenza: il proprietario arriva e si mette a guardare le case degli altri;
• targeting su tutta la provincia, quando l'agenzia fa sopralluoghi in tre quartieri;
• campagna spenta dopo tre settimane perché "non porta niente", su un ciclo di decisione che dura mesi.

Tre settimane sono davvero poche?

Il primo mese di Valore Solare aveva prodotto 9 richieste a 212 euro l'una. Undici mesi dopo la media era 70,78 euro, con un calo del 40% rispetto al trimestre iniziale.

Spegnendo dopo tre settimane si vedevano solo i 212 euro.

Google Ads o SEO per un'agenzia immobiliare? (canali diversi per ricerche diverse)

Google Ads e SEO per un'agenzia immobiliare coprono ricerche diverse: la SEO lavora su "agenzia + città" e sulle pagine di zona, Google Ads compra la valutazione e "vendere casa", dove l'organico non arriverà. In organico "agenzia immobiliare milano" è vincibile (sette risultati su dieci sono agenzie e il local pack è fatto di schede singole), mentre "valutazione immobile gratuita" è chiusa: portali, tool e AI Overview, zero agenzie.

La parte organica è in SEO immobiliare; come far lavorare insieme i due canali è in SEO e Google Ads insieme.

Il ragionamento su chi vende e chi compra vale anche per le imprese edili e gli installatori, con numeri diversi: lo abbiamo trattato in Google Ads per imprese edili. E vale nella Svizzera italiana, dove i CPC sono più alti: il metodo non cambia, il budget sì.

Domande frequenti

Da dove partire (con un solo numero)

Non "case in vendita", ma "valutazione + città": 2,94 euro a clic, ma è il clic del proprietario.

Non clic sul menu, ma richieste con l'indirizzo: 15.267 "conversioni" in un mese erano eventi tecnici.

Non tre settimane, ma tre mesi: da 212 a 70,78 euro a richiesta.

Adesso, due cose concrete.

Uno: prima di aprire una campagna, conta le richieste di valutazione degli ultimi sei mesi e quante sono diventate incarichi. È il numero che decide tutto il resto: senza, non saprai mai se 50 euro a richiesta sono tanti o pochi.

Due: una sola campagna Search su "valutazione + la tua città", 20 euro al giorno, una landing con il modulo lungo e il nome dell'agente, e tre mesi di pazienza.

La campagna si può impostare in casa. Il tracciamento e l'importazione degli incarichi offline sono la parte per cui un'agenzia di solito chiede aiuto, ed è come lavoriamo nel servizio Google Ads.

Se vuoi un parere sul tuo account o sui numeri della tua zona, prenota una consulenza strategica: seguiamo campagne locali in Italia e in Ticino.

Alla prossima!