La SEO immobiliare è il lavoro che porta un'agenzia in prima pagina sulle ricerche che i portali non possono coprire: "agenzia immobiliare + città", il quartiere, il comune piccolo, la scheda Google con le recensioni. Su "agenzia immobiliare milano" (2.900 ricerche al mese) sette risultati su dieci sono agenzie singole e Tecnocasa, Gabetti e RE/MAX non compaiono in prima pagina (dati DataForSEO, Google Italia, settembre 2026).
E Immobiliare.it?
Quarto. Dietro a tre agenzie milanesi.
Il punto è che chi cerca casa non cerca un'agenzia. Digita "case in vendita milano" (14.800 ricerche al mese) e finisce su Immobiliare.it. Chi vende casa digita "valutazione immobile" (5.400 ricerche) e trova portali e calcolatori online.
L'agenzia compare solo sulla terza ricerca: quella con cui un proprietario sceglie a chi affidare la vendita.
Sulle ricerche di annunci i portali hanno vinto da anni e non ha senso inseguirli: è una delle sfide SEO che si aggirano, non si risolvono. Su quella terza ricerca, invece, vince ancora chi ha una sede, delle recensioni e pagine scritte sulla propria zona.
Eppure i siti di agenzia che vediamo sono quasi sempre uguali:
- una vetrina del marchio con il motore di ricerca annunci del gestionale;
- una pagina "valutazione gratuita" pensata per posizionarsi su una SERP dove le agenzie non ci sono;
- un blog sui bonus fiscali che non porta nessun incarico.
E perché parliamo noi di immobiliare?
Perché abbiamo lavorato su un cliente che, come un'agenzia, cerca proprietari. Sunscape cerca terreni per impianti agrivoltaici in tutta Italia, con un'architettura SEO costruita per regione: in sei mesi è passata da 1 a 38 keyword in prima pagina su 143 monitorate, e le impression organiche da 329 a 5.809 al mese.
Una premessa onesta sulla keyword: "seo immobiliare" ha 10 ricerche al mese in Italia e "real estate seo" 20 (DataForSEO, settembre 2026). Gli agenti la cercano poco, ma le SERP del settore raccontano molto.
Qui trovi cosa abbiamo misurato su tre franchising, due SERP strategiche e i numeri che servono per decidere dove investire. La parte a pagamento è nell'articolo gemello su Google Ads per agenzie immobiliari.
Partiamo da come cerca la gente.
Come cerca chi compra e come cerca chi vende (tre famiglie, tre prezzi)
Nel settore immobiliare esistono tre famiglie di ricerche: annunci, scelta dell'agenzia e valutazione, e hanno tre economie diverse. Lo dicono i volumi e soprattutto i costi per clic, che sono il prezzo che gli inserzionisti pagano per quel traffico.
| Ricerca | Ricerche/mese | CPC medio | Chi è in prima pagina |
|---|---|---|---|
| agenzia immobiliare | 74.000 | 0,36 € | portali e network |
| case in vendita milano | 14.800 | 0,20 € | portali |
| vendere casa | 8.100 | 0,69 € | portali e guide |
| valutazione immobile | 5.400 | 2,53 € | portali e tool di stima |
| agenzia immobiliare roma | 3.600 | 1,34 € | agenzie e directory |
| agenzia immobiliare milano | 2.900 | 1,88 € | 7 agenzie, 3 directory |
| valutazione immobile gratuita | 390 | 2,94 € | 3 portali, 4 tool, 2 operatori |
Prima famiglia: gli annunci. "Case in vendita milano", "affitti roma" (18.100 ricerche), "appartamenti affitto roma" (12.100). Volumi enormi, clic da 0,10-0,30 euro, e in prima pagina i portali. Chi fa queste ricerche è un acquirente o un inquilino.
E chi paga la provvigione?
Chi vende. Non chi cerca annunci.
Seconda famiglia: la scelta dell'agenzia. "Agenzia immobiliare milano", "migliori agenzie immobiliari milano", "agenzia immobiliare milano vicino a me". Il clic costa da 1,34 a 1,88 euro, dieci volte quello degli annunci. Il prezzo dice l'intento: qui c'è qualcuno che deve affidare un immobile.
Terza famiglia: la valutazione. "Valutazione immobile" e "valutazione immobile gratuita" hanno i CPC più alti del settore, 2,53 e 2,94 euro, con competizione segnata come alta. È il momento in cui un proprietario decide se vendere e con chi.
Il problema? In organico quella SERP non è terreno di agenzie. Ci torniamo più avanti.
Approfondimento consigliato: come leggere l'intento di ricerca dietro una keyword.
I portali vincono sugli annunci, non sulla scelta dell'agenzia (Immobiliare.it è quarto)
Su "agenzia immobiliare milano" Immobiliare.it è solo quarto, dietro a tre agenzie milanesi con la home page: i portali dominano le ricerche di annunci, non quella con cui un proprietario sceglie a chi rivolgersi. La credenza più diffusa tra gli agenti, cioè che "su Google non si può competere con Immobiliare.it e Idealista", è vera a metà.
E la metà in cui è falsa è quella che conta.
Ecco la prima pagina organica che abbiamo contato:
- Morabito Immobiliare;
- Immobiliare Maggi;
- Von Poll;
- Immobiliare.it (con l'elenco di 2.320 agenzie milanesi);
- Living Milano;
- Dove.it;
- Toscano;
- PagineBianche;
- Engel & Völkers;
- PagineGialle.
Sette agenzie o network su dieci, tre directory. Nessun AI Overview. Sopra ai risultati, il local pack con sei schede Google.
Ma Immobiliare.it ha un'autorità enorme…
Vero: il portale riceve 368.000 ricerche mensili del proprio nome. Eppure sulla query con cui un proprietario sceglie a chi rivolgersi non è la risposta migliore.
Perché non è un'agenzia.
Il limite di questo dato va dichiarato: è una SERP, di una città, rilevata da desktop. Su comuni piccoli spesso è il portale a occupare più posizioni, perché le agenzie locali non hanno un sito che meriti la prima pagina.
Il punto resta: la query "agenzia immobiliare + città" è vincibile da chi ha una sede.
Perché Tecnocasa, Gabetti e RE/MAX non compaiono a Milano (sono forti altrove)
Nella SERP di "agenzia immobiliare milano" i tre network più grandi d'Italia non sono in top 10 organica e non sono nel local pack. È il dato che sorprende di più gli affiliati di un franchising: il marchio nazionale non li porta in prima pagina sulla ricerca locale.
Il local pack è occupato così:
- tre singole agenzie Tempocasa: Porta Nuova (512 recensioni), Cinque Giornate (594), Porta Venezia (335);
- tre indipendenti: Casatuaonline (273), Immobiliare80 (142), Rotondaro Immobili di Prestigio (379).
Tutte con valutazione media tra 4,9 e 5,0.
Quindi i franchising sono deboli su Google?
No. Sono forti su altre ricerche. Guardando le prime 100 keyword per traffico di ciascun dominio emergono tre modelli diversi dentro la stessa categoria.
| Dominio | Keyword organiche | Traffico stimato/mese | Valore in Ads/mese | Keyword con città (top 100) | Keyword brand (top 100) |
|---|---|---|---|---|---|
| tecnocasa.it | 20.814 | 295.237 | 56.812 € | 67% | 5% |
| remax.it | 13.592 | 71.253 | 6.935 € | 25% | 65% |
| gabetti.it | 8.968 | 62.932 | 9.079 € | 31% | 51% |
Tecnocasa vive di pagine di zona. 67 delle sue prime 100 keyword contengono una città o una regione, e solo 5 il nome Tecnocasa. "Case in vendita verona" (8.100 ricerche) in prima posizione, "case a palermo vendita" (9.900) in seconda, "affitti roma" (18.100) in terza, "foligno vendita case" (4.400) in prima. L'83% delle keyword del campione è transazionale e 82 su 100 sono in top 3.
Gabetti e RE/MAX sono l'opposto: il 51% e il 65% delle loro prime 100 keyword contengono il brand. "Gabetti" da solo vale 14.800 ricerche al mese, "remax" 40.500. Per RE/MAX il 40% delle SERP del campione ha un local pack ("remax bari", "remax catania"): la gente cerca l'agenzia RE/MAX della propria città, non "case in vendita".
E io, con un'agenzia sola, quale copio?
Il modello Gabetti e RE/MAX non è copiabile: nessuna agenzia di quartiere ha 14.800 ricerche di brand al mese.
Il modello Tecnocasa sì, in scala ridotta: pagine per zona su "case in vendita + comune", dove il comune è abbastanza piccolo da lasciare spazio. "Case in vendita a magenta" ha 2.400 ricerche e Gabetti è secondo con una pagina di zona.
Su un comune da 20.000 abitanti un sito curato può stare in prima pagina. Su "case in vendita milano" no.
Approfondimento consigliato: come le dimensioni dell'azienda cambiano la strategia SEO.
La scheda Google Business Profile è la prima pagina che il cliente vede (sei schede sopra tutti)
Su "agenzia immobiliare milano" il local pack sta sopra a tutti i risultati organici: sei schede, con recensioni tra 142 e 594 e valutazioni tra 4,9 e 5,0. Il primo risultato organico, Morabito Immobiliare, viene dopo.
Il caso Tempocasa mostra come si costruisce.
Tre schede diverse per tre agenzie di quartiere, ognuna con il proprio indirizzo e le proprie recensioni, invece di una scheda unica per il marchio.
Il local pack premia la vicinanza fisica e il numero di recensioni: una scheda per sede moltiplica le occasioni di comparire.
Le cose che fanno differenza, in ordine:
- la categoria principale ("Agenzia immobiliare");
- l'indirizzo verificato e coerente con sito e portali;
- le recensioni chieste al rogito, non sei mesi dopo;
- le foto dell'ufficio;
- un link alla pagina della zona invece che alla home.
Il metodo completo è nella guida a Google Business Profile.
Vale uguale nella Svizzera italiana: chi cerca "agenzia immobiliare lugano" trova un local pack prima dei siti, e le agenzie del Luganese che raccolgono recensioni con metodo ci stanno dentro.
Approfondimento consigliato: la guida alla local SEO.
Quante recensioni ha la tua scheda rispetto a chi ti sta davanti?
A Milano il local pack si gioca tra schede da 142 a 594 recensioni, e sta sopra a tutti i siti. Guardiamo insieme la tua scheda, le pagine di zona e chi occupa oggi la prima pagina nella tua città.
Prenota una consulenza strategicaCome deve essere costruito il sito di un'agenzia (quattro livelli, e il quarto manca quasi sempre)
Il sito di un'agenzia che si posiziona ha quattro livelli: home su "agenzia immobiliare + città", una pagina per ogni zona servita, le pagine servizio per chi vende e le pagine annuncio con URL stabile. L'errore che vediamo più spesso è l'opposto: una vetrina del marchio con il motore di ricerca annunci del gestionale, dove le uniche pagine con testo sono "chi siamo" e "contatti".
Google non ha niente da posizionare.
- La home page ottimizzata per "agenzia immobiliare + città". Nome dell'agenzia, città nel title e nell'H1, indirizzo, telefono, recensioni, un paragrafo che dice in quali zone lavori. È la pagina con cui Morabito e Immobiliare Maggi stanno davanti a Immobiliare.it.
- Una pagina per ogni zona servita. "Case in vendita a [quartiere o comune]", con gli annunci attivi di quella zona, i prezzi al metro quadro, i tempi medi di vendita che hai visto, le scuole, i trasporti. È la versione in scala della pagina Tecnocasa su Verona o su Foligno.
- Le pagine servizio per chi vende. "Vendere casa a [città]", "Valutazione immobile a [città]", "Affitto con gestione". Sono le pagine dove arriva il cliente che paga, e dove va il modulo di richiesta.
- Le pagine annuncio con un URL stabile. Non per posizionarsi sul singolo immobile (lì il portale vince, ha lo stesso annuncio con più autorità), ma perché alimentano le pagine di zona con contenuto reale. Gabetti è terza su "viale leonida tonelli" (3.600 ricerche) con la pagina di un attico: succede, ma è un'eccezione.
Funziona davvero, una pagina per zona?
È la stessa logica dell'architettura per regione di Sunscape: una pagina per ogni territorio dove il cliente cerca proprietari. In sei mesi i clic organici mensili sono passati da 46 a 195.
Un dettaglio tecnico che nel settore pesa più che altrove: i gestionali immobiliari generano migliaia di URL con filtri (prezzo, locali, piano) che Google indicizza come pagine duplicate. Prima di scrivere una riga di contenuto, quelle pagine vanno tolte dall'indice e le pagine di zona vanno rese raggiungibili dal menu.
È il caso tipico in cui un audit SEO trova più problemi nel software che nei testi.
Approfondimento consigliato: come si costruisce un sito SEO friendly.
La pagina "valutazione gratuita" non si posiziona, e va bene così (zero agenzie su nove risultati)
Una pagina "valutazione gratuita" di un'agenzia non si posiziona su "valutazione immobile gratuita": in quella SERP ci sono un AI Overview, tre portali, quattro strumenti di stima automatica e due operatori, e zero agenzie tradizionali. Quasi ogni sito di agenzia ne ha una pensata come pagina SEO, e abbiamo guardato la SERP per capire se ha senso.
L'ordine: Immobiliare.it, Idealista, Requot, Vorrei, Casa.it, Pratiche.it, il blog di Casavo, UniCredit RE Services, Valoredicasa.
Zero franchising.
Le domande correlate che Google mostra vanno nella stessa direzione: "Come posso ottenere una valutazione gratuita della mia casa senza registrarmi?", "Valutazione immobile Agenzia Entrate", "Valutazione immobile online immediata".
Quindi cosa vuole chi fa quella ricerca?
Un numero subito, senza parlare con nessuno.
Un'agenzia non può dare quel numero senza sopralluogo, e Google lo sa: premia chi lo dà. Inseguire quella keyword in organico è un lavoro perso in partenza.
La valutazione funziona meglio in due altri posti:
- come modulo dentro le pagine di zona, dove il proprietario arriva già sapendo che l'agenzia conosce il suo quartiere;
- come landing di una campagna Google Ads, dove il CPC di 2,94 euro si paga volentieri perché chi clicca sta decidendo di vendere.
Il conto lo abbiamo fatto nell'articolo su Google Ads per il settore immobiliare.
Quali contenuti locali si posizionano davvero (le domande di chi sta per vendere)
I contenuti che si posizionano per un'agenzia rispondono alle domande che Google mostra sotto la SERP della città, non ai bonus fiscali. Sotto quella di Milano: "Dove conviene comprare casa a Milano oggi?", "Quali sono le zone da evitare quando si cerca casa a Milano?", "Quanto costano le spese di un'agenzia immobiliare?", "Quali sono le agenzie immobiliari da evitare?".
Il blog di un'agenzia di solito parla di bonus fiscali e di "come arredare il soggiorno".
Nessuna di quelle pagine porta un incarico.
Alle domande di Milano, invece, un'agenzia con dieci anni in un quartiere risponde meglio di un portale: con i prezzi che ha visto chiudere, non con le medie. Le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate sono pubbliche e danno il punto di partenza; il valore aggiunto è il confronto con le compravendite reali seguite dall'agenzia.
Un esempio di contenuto informativo che funziona?
Gabetti: l'articolo "comodante e comodatario, chi sono e quali sono le differenze" è secondo su "comodataria", 1.900 ricerche al mese. È un termine che un proprietario cerca quando ha una casa data in uso a un familiare e si chiede cosa può farne.
Un contenuto così porta proprietari, non curiosi.
Un avviso sui contenuti informativi. Sulle keyword di annunci l'AI Overview è quasi assente: compare nel 12% delle SERP del campione Tecnocasa, nel 5% di Gabetti, nel 7% di RE/MAX, contro il 55-89% dei settori consulenziali come avvocati e commercialisti. Sulle domande informative compare (lo abbiamo visto su "valutazione immobile gratuita").
Le pagine di zona sono protette; gli articoli sui bonus lo sono meno, e dovrebbero puntare a essere citati come fonte più che a prendere il clic. Ne parliamo in come funzionano gli AI Overview.
Approfondimento consigliato: come scrivere contenuti in ottica SEO.
Da dove arrivano i link a un sito immobiliare (quelli che hai già)
I link che contano per un'agenzia sono già nel suo lavoro quotidiano, e non serve fare link building a freddo:
- i portali: il profilo agenzia su Immobiliare.it, Idealista e Casa.it ha uno spazio per il sito web;
- le associazioni di categoria (FIAIP, FIMAA), con elenchi di iscritti con link;
- i costruttori che ti affidano la commercializzazione di un cantiere;
- la stampa locale, se le dai un'analisi sui prezzi del quartiere.
Nessuno di questi link vale molto da solo. Insieme tengono coerenti nome e indirizzo su fonti che Google usa per il local pack.
Approfondimento consigliato: cos'è la link building e quando serve.
Come misurare se la SEO porta incarichi (il traffico è la metrica sbagliata)
Per un'agenzia la metrica giusta sono le richieste di valutazione con l'indirizzo dell'immobile, le chiamate e le richieste di indicazioni dalla scheda, non il traffico. Tecnocasa ha 295.237 visite organiche al mese, ma la maggior parte è di acquirenti che guardano annunci.
Quello che paga è il proprietario che chiede una valutazione o chiama.
Tre cose da tenere sotto controllo, nell'ordine:
- in Search Console, le query che contengono il nome della città o del quartiere e la posizione media della home e delle pagine di zona: è il termometro della parte locale;
- nella scheda Google, le chiamate e le richieste di indicazioni stradali;
- nel modulo del sito, le richieste di valutazione con l'indirizzo, distinte dalle richieste di informazioni su un annuncio.
Numeri piccoli non vogliono dire risultati piccoli?
No. Sunscape, che come un'agenzia ha per cliente il proprietario, da marzo ad agosto 2026 è passata da 1 a 38 keyword in prima pagina, con i clic organici da 46 a 195 al mese.
Numeri piccoli, ma ogni clic è un proprietario di terreno, e il conto si fa sulle richieste ricevute, non sulle visite (caso studio Sunscape).
Approfondimento consigliato: quali KPI SEO guardare.
Sai quante richieste di valutazione ti porta Google?
Se il modulo del sito non distingue le valutazioni con indirizzo dalle domande sugli annunci, stai misurando gli acquirenti e non chi ti paga la provvigione. Mettiamo in ordine insieme Search Console, scheda e moduli.
Prenota una consulenza strategicaSEO o Google Ads per un'agenzia immobiliare? (76 euro al mese contro 56.812)
Per un'agenzia singola la SEO copre "agenzia immobiliare + città", il local pack e le pagine di zona; Google Ads copre la valutazione e "vendere casa + città", dove il clic costa 2,5-3 euro ma l'organico è chiuso da portali e tool. Nel settore i due canali non si sovrappongono quasi per niente, e i dati dei franchising lo mostrano.
Tecnocasa ha un traffico organico che varrebbe 56.812 euro al mese in Ads e una spesa paid stimata di 76 euro al mese, su 27 keyword tutte nella forma "tecnocasa + comune" ("manfredonia tecnocasa" 880 ricerche, "tecnocasa formigine" 720), CPC medio 0,29 euro. Gabetti compra 3 keyword brand, RE/MAX nessuna rilevata.
Il dato paid di DataForSEO è parziale, ma la direzione è chiara: i network usano Ads per proteggere il brand e lasciano le ricerche generiche alle singole agenzie e ai portali.
La SEO costa tempo, rende dopo sei-dodici mesi e poi resta. Come impostare la parte a pagamento lo spieghiamo in Google Ads per agenzie immobiliari; il ragionamento generale sui due canali è in SEO e Google Ads insieme.
Lo stesso schema, portali forti sugli annunci e local pack vincibile, lo abbiamo trovato per le imprese edili e per i negozi e le attività locali.
Domande frequenti
Dipende: da quante zone servi e da quanto è messo male il sito del gestionale. Per un'agenzia con una sede e cinque-dieci zone il grosso del lavoro sta nei primi tre mesi (pulizia tecnica, scheda Google, pagine di zona) e poi in una manutenzione leggera. Gli ordini di grandezza sono in quanto costa fare SEO.
Dipende: se la scheda è verificata e l'indirizzo è coerente, le prime comparse su ricerche di quartiere arrivano in poche settimane; sulla città intera (Milano, Roma) si compete con schede da 300-600 recensioni e ci vogliono mesi di raccolta. I tempi generali sono in quanto tempo ci vuole per i risultati SEO.
Sì, ma non per posizionare il singolo annuncio: il portale ha lo stesso immobile con più autorità. Gli annunci sul sito alimentano le pagine di zona con contenuto reale e dimostrano che lavori in quel quartiere; senza annunci la pagina "case in vendita a [comune]" è vuota e non si posiziona.
Sì. Il sito del network si posiziona sul brand e sulle pagine di città grandi, non sulla tua agenzia: la scheda Google della tua sede e, se il contratto lo consente, una pagina o un sito locale con i tuoi contenuti di zona sono l'unica cosa che ti porta in prima pagina su "agenzia immobiliare + il tuo quartiere". Le tre schede Tempocasa nel local pack di Milano sono l'esempio.
Sì, per il local pack molto: le sei schede di Milano hanno tra 142 e 594 recensioni. Per i risultati organici pesano meno, ma una scheda con centinaia di recensioni riceve più chiamate, ed è quello che conta.
Da dove partire (con una ricerca su Google, oggi)
Non "case in vendita milano", ma "agenzia immobiliare + la tua città": lì sette risultati su dieci sono agenzie.
Non una scheda per il marchio, ma una per sede: Tempocasa ne ha tre nel local pack di Milano.
Non la pagina "valutazione gratuita" in organico, ma nelle pagine di zona e in Google Ads.
Non il traffico, ma le richieste con l'indirizzo.
Adesso, due cose concrete.
Uno: cerca su Google "agenzia immobiliare + la tua città" e guarda chi c'è nel local pack e nei primi dieci risultati. Se ci sono agenzie come la tua e tu non ci sei, il problema non è Immobiliare.it: è che il tuo sito non ha una pagina scritta per quella ricerca.
Due: conta le recensioni della tua scheda e confrontale con quelle che vedi nel local pack. Da domani, chiedile al rogito.
Nessuna delle due cose richiede un budget.
Se il tema ti interessa, leggi anche perché i venditori valgono più degli acquirenti.
E se vuoi un parere su una situazione specifica, prenota una consulenza strategica: seguiamo progetti locali in Italia e in Ticino e possiamo dirti in una telefonata se la tua zona è vincibile.
Alla prossima!
