Chi cerca casa non cerca un’agenzia. Digita “case in vendita milano” (14.800 ricerche al mese) e finisce su Immobiliare.it. Chi vende casa digita “valutazione immobile” (5.400 ricerche) e trova portali e calcolatori online. L’agenzia compare solo sulla terza ricerca, “agenzia immobiliare milano” (2.900 ricerche), ed è lì che i tre franchising nazionali non ci sono: nella prima pagina di Google per quella query Tecnocasa, Gabetti e RE/MAX non compaiono, mentre sette posizioni su dieci sono di agenzie singole (dati DataForSEO, Google Italia, settembre 2026).
La SEO immobiliare è il lavoro che porta un’agenzia in prima pagina sulle ricerche che i portali non possono coprire: “agenzia immobiliare + città”, il quartiere, il comune piccolo, la scheda Google con le recensioni, le pagine che spiegano quanto valgono le case in una zona. Sulle ricerche di annunci (“case in vendita + città grande”) i portali hanno vinto da anni e non ha senso inseguirli. Sulle ricerche con cui una persona sceglie a chi affidare la vendita, invece, vince ancora chi ha una sede, delle recensioni e pagine scritte sulla propria zona.
Una premessa onesta sulla keyword di questo articolo: “seo immobiliare” ha 10 ricerche al mese in Italia e “real estate seo” 20 (DataForSEO, settembre 2026). È un tema che gli agenti cercano poco, ma le SERP del settore raccontano molto. Qui sotto trovi cosa abbiamo misurato su tre franchising, due SERP strategiche e i numeri che servono per decidere dove investire. La parte a pagamento è nell’articolo gemello su Google Ads per agenzie immobiliari.
Come cerca chi compra e come cerca chi vende
Nel settore immobiliare esistono tre famiglie di ricerche, e hanno tre economie diverse. Lo dicono i volumi e soprattutto i costi per clic, che sono il prezzo che gli inserzionisti pagano per quel traffico.
| Ricerca | Ricerche/mese | CPC medio | Chi è in prima pagina |
|---|---|---|---|
| agenzia immobiliare | 74.000 | 0,36 € | portali e network |
| case in vendita milano | 14.800 | 0,20 € | portali |
| vendere casa | 8.100 | 0,69 € | portali e guide |
| valutazione immobile | 5.400 | 2,53 € | portali e tool di stima |
| agenzia immobiliare roma | 3.600 | 1,34 € | agenzie e directory |
| agenzia immobiliare milano | 2.900 | 1,88 € | 7 agenzie, 3 directory |
| valutazione immobile gratuita | 390 | 2,94 € | 3 portali, 4 tool, 2 operatori |
La prima famiglia è la ricerca di annunci: “case in vendita milano”, “affitti roma” (18.100 ricerche), “appartamenti affitto roma” (12.100). Volumi enormi, clic da 0,10-0,30 euro, e in prima pagina i portali. Chi fa queste ricerche è un acquirente o un inquilino: il cliente che paga la provvigione è chi vende.
La seconda famiglia è la scelta dell’agenzia: “agenzia immobiliare milano”, “migliori agenzie immobiliari milano”, “agenzia immobiliare milano vicino a me”. Il clic costa da 1,34 a 1,88 euro, dieci volte quello degli annunci. Il prezzo dice l’intento: qui c’è qualcuno che deve affidare un immobile.
La terza famiglia è la valutazione: “valutazione immobile” e “valutazione immobile gratuita” hanno i CPC più alti del settore, 2,53 e 2,94 euro, con competizione segnata come alta. È il momento in cui un proprietario decide se vendere e con chi. Il problema è che in organico quella SERP non è terreno di agenzie.
Approfondimento consigliato: come leggere l’intento di ricerca dietro una keyword.
I portali vincono sugli annunci, non sulla scelta dell’agenzia
La credenza più diffusa tra gli agenti immobiliari è che “su Google non si può competere con Immobiliare.it e Idealista”. È vera a metà, e la metà in cui è falsa è quella che conta.
Sulla SERP di “agenzia immobiliare milano” abbiamo contato la composizione della prima pagina organica: Morabito Immobiliare al primo posto, Immobiliare Maggi al secondo, Von Poll al terzo, Immobiliare.it al quarto (con l’elenco di 2.320 agenzie milanesi), poi Living Milano, Dove.it, Toscano, PagineBianche, Engel & Völkers e PagineGialle. Sette agenzie o network su dieci, tre directory. Nessun AI Overview. Sopra ai risultati, il local pack con sei schede Google.
Immobiliare.it c’è, ma è quarto, con una pagina di elenco. Tre agenzie milanesi gli stanno davanti con la home page. Il portale riceve 368.000 ricerche mensili del proprio nome, eppure sulla query con cui un proprietario sceglie a chi rivolgersi non è la risposta migliore, perché non è un’agenzia.
Il limite di questo dato va dichiarato: è una SERP, di una città, rilevata da desktop. Su comuni piccoli spesso è il portale a occupare più posizioni, perché le agenzie locali non hanno un sito che meriti la prima pagina. Il punto resta: la query “agenzia immobiliare + città” è vincibile da chi ha una sede.
Perché Tecnocasa, Gabetti e RE/MAX non compaiono a Milano
È il dato che sorprende di più gli affiliati di un franchising: il marchio nazionale non li porta in prima pagina sulla ricerca locale. Nella SERP di “agenzia immobiliare milano” i tre network più grandi d’Italia non sono in top 10 organica e non sono nel local pack, che è occupato per tre posti su sei da singole agenzie Tempocasa (Porta Nuova con 512 recensioni, Cinque Giornate con 594, Porta Venezia con 335) e per tre da indipendenti: Casatuaonline (273 recensioni), Immobiliare80 (142), Rotondaro Immobili di Prestigio (379). Tutte con valutazione media tra 4,9 e 5,0.
I franchising non sono deboli su Google. Sono forti su altre ricerche. Guardando le prime 100 keyword per traffico di ciascun dominio, emergono tre modelli diversi dentro la stessa categoria.
| Dominio | Keyword organiche | Traffico stimato/mese | Valore in Ads/mese | Keyword con città (top 100) | Keyword brand (top 100) |
|---|---|---|---|---|---|
| tecnocasa.it | 20.814 | 295.237 | 56.812 € | 67% | 5% |
| remax.it | 13.592 | 71.253 | 6.935 € | 25% | 65% |
| gabetti.it | 8.968 | 62.932 | 9.079 € | 31% | 51% |
Tecnocasa vive di pagine di zona: 67 delle sue prime 100 keyword contengono una città o una regione, e solo 5 contengono il nome Tecnocasa. “Case in vendita verona” (8.100 ricerche) in prima posizione, “case a palermo vendita” (9.900) in seconda, “affitti roma” (18.100) in terza, “foligno vendita case” (4.400) in prima. L’83% delle keyword del campione è transazionale e 82 su 100 sono in top 3.
Gabetti e RE/MAX sono l’opposto: il 51% e il 65% delle loro prime 100 keyword contengono il brand. “Gabetti” da solo vale 14.800 ricerche al mese, “remax” 40.500. Per RE/MAX il 40% delle SERP del campione ha un local pack (“remax bari”, “remax catania”): la gente cerca l’agenzia RE/MAX della propria città, non “case in vendita”.
Per un’agenzia singola la lezione è pratica. Il modello Gabetti e RE/MAX non è copiabile: nessuna agenzia di quartiere ha 14.800 ricerche di brand al mese. Il modello Tecnocasa lo è, in scala ridotta: pagine per zona su “case in vendita + comune” dove il comune è abbastanza piccolo da lasciare spazio. “Case in vendita a magenta” ha 2.400 ricerche e Gabetti è secondo con una pagina di zona. Su un comune da 20.000 abitanti un sito curato può stare in prima pagina; su “case in vendita milano” no.
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La scheda Google Business Profile è la prima pagina che il cliente vede
Sulla ricerca “agenzia immobiliare milano” il local pack sta sopra a tutti i risultati organici. Sei schede, con recensioni tra 142 e 594 e valutazioni tra 4,9 e 5,0. Il primo risultato organico, Morabito Immobiliare, viene dopo.
Il caso Tempocasa mostra come si costruisce: tre schede diverse per tre agenzie di quartiere, ognuna con il proprio indirizzo e le proprie recensioni, invece di una scheda unica per il marchio. Il local pack premia la vicinanza fisica e il numero di recensioni; una scheda per sede moltiplica le occasioni di comparire.
Le cose che fanno differenza, in ordine: la categoria principale (“Agenzia immobiliare”), l’indirizzo verificato e coerente con sito e portali, le recensioni chieste al rogito (non sei mesi dopo), le foto dell’ufficio, e un link alla pagina della zona invece che alla home. Il metodo completo è nella guida a Google Business Profile.
Il discorso vale uguale nella Svizzera italiana: chi cerca “agenzia immobiliare lugano” trova un local pack prima dei siti, e le agenzie del Luganese che raccolgono recensioni con metodo ci stanno dentro.
Approfondimento consigliato: la guida alla local SEO.
Come deve essere costruito il sito di un’agenzia
L’errore che vediamo più spesso: il sito è una vetrina del marchio con un motore di ricerca annunci incorporato dal gestionale. Le uniche pagine con testo sono “chi siamo” e “contatti”. Google non ha niente da posizionare.
Il sito che si posiziona ha quattro livelli, e il quarto è quello che manca quasi sempre.
- La home page ottimizzata per “agenzia immobiliare + città”. Nome dell’agenzia, città nel title e nell’H1, indirizzo, telefono, recensioni, un paragrafo che dice in quali zone lavori. È la pagina con cui Morabito e Immobiliare Maggi stanno davanti a Immobiliare.it.
- Una pagina per ogni zona servita. “Case in vendita a [quartiere o comune]”, con gli annunci attivi di quella zona, i prezzi al metro quadro, i tempi medi di vendita che hai visto, le scuole, i trasporti. È la versione in scala della pagina Tecnocasa su Verona o su Foligno.
- Le pagine servizio per chi vende. “Vendere casa a [città]”, “Valutazione immobile a [città]”, “Affitto con gestione”. Sono le pagine dove il cliente che paga arriva, e dove va il modulo di richiesta.
- Le pagine annuncio con un URL stabile. Non per posizionarsi sul singolo immobile (lì il portale vince, ha lo stesso annuncio con più autorità), ma perché alimentano le pagine di zona con contenuto reale. Gabetti è terza su “viale leonida tonelli” (3.600 ricerche) con la pagina di un attico: succede, ma è un’eccezione.
Un dettaglio tecnico che nel settore pesa più che altrove: i gestionali immobiliari generano migliaia di URL con filtri (prezzo, locali, piano) che Google indicizza come pagine duplicate. Prima di scrivere una riga di contenuto, quelle pagine vanno tolte dall’indice e le pagine di zona vanno rese raggiungibili dal menu. È il caso tipico in cui un audit SEO trova più problemi nel software che nei testi.
Approfondimento consigliato: come si costruisce un sito SEO friendly.
La pagina “valutazione gratuita” non si posiziona, e va bene così
Quasi ogni sito di agenzia ha una pagina “valutazione gratuita del tuo immobile” pensata come pagina SEO. Abbiamo guardato la SERP di “valutazione immobile gratuita” per capire se ha senso.
In cima c’è un AI Overview. Poi, in ordine: Immobiliare.it, Idealista, Requot, Vorrei, Casa.it, Pratiche.it, il blog di Casavo, UniCredit RE Services, Valoredicasa. Tre portali, quattro strumenti di stima automatica, due operatori. Zero agenzie tradizionali, zero franchising. Le domande correlate che Google mostra vanno nella stessa direzione: “Come posso ottenere una valutazione gratuita della mia casa senza registrarmi?”, “Valutazione immobile Agenzia Entrate”, “Valutazione immobile online immediata”.
Chi fa quella ricerca vuole un numero subito, senza parlare con nessuno. Un’agenzia non può dare quel numero senza sopralluogo, e Google lo sa: premia chi lo dà. Inseguire quella keyword in organico è un lavoro perso in partenza.
La valutazione funziona meglio in due altri posti. Come modulo dentro le pagine di zona, dove il proprietario arriva già sapendo che l’agenzia conosce il suo quartiere. E come landing di una campagna Google Ads, dove il CPC di 2,94 euro si paga volentieri perché chi clicca sta decidendo di vendere. Il conto lo abbiamo fatto nell’articolo su Google Ads per il settore immobiliare.
Quali contenuti locali si posizionano davvero
Il blog di un’agenzia immobiliare di solito parla di bonus fiscali e di “come arredare il soggiorno”. Nessuna di quelle pagine porta un incarico. Le domande che Google mostra sotto la SERP di Milano dicono cosa cerca chi sta per comprare o vendere: “Dove conviene comprare casa a Milano oggi?”, “Quali sono le zone da evitare quando si cerca casa a Milano?”, “Quanto costano le spese di un’agenzia immobiliare?”, “Quali sono le agenzie immobiliari da evitare?”.
Sono domande a cui un’agenzia con dieci anni in un quartiere risponde meglio di un portale: con i prezzi che ha visto chiudere, non con le medie. Le quotazioni OMI dell’Agenzia delle Entrate sono pubbliche e danno il punto di partenza; il valore aggiunto è il confronto con le compravendite reali seguite dall’agenzia.
Un esempio di contenuto informativo che funziona viene da Gabetti: l’articolo “comodante e comodatario, chi sono e quali sono le differenze” è secondo su “comodataria”, 1.900 ricerche al mese. È un termine che un proprietario cerca quando ha una casa data in uso a un familiare e si chiede cosa può farne. Un contenuto così porta proprietari, non curiosi.
Un avviso sui contenuti informativi. Sulle keyword di annunci l’AI Overview è quasi assente: compare nel 12% delle SERP del campione Tecnocasa, nel 5% di Gabetti, nel 7% di RE/MAX, contro il 55-89% dei settori consulenziali come avvocati e commercialisti. Sulle domande informative compare (lo abbiamo visto su “valutazione immobile gratuita”). Le pagine di zona sono protette; gli articoli sui bonus lo sono meno, e dovrebbero puntare a essere citati come fonte più che a prendere il clic. Ne parliamo in come funzionano gli AI Overview.
Approfondimento consigliato: come scrivere contenuti in ottica SEO.
Da dove arrivano i link a un sito immobiliare
Un’agenzia non farà mai link building a freddo, e non serve. Le fonti che contano sono già nel suo lavoro quotidiano.
I portali, prima di tutto: il profilo agenzia su Immobiliare.it, Idealista e Casa.it ha uno spazio per il sito web. Le associazioni di categoria (FIAIP, FIMAA) hanno elenchi di iscritti con link. I costruttori che ti affidano la commercializzazione di un cantiere. La stampa locale, se le dai un’analisi sui prezzi del quartiere. Nessuno di questi link vale molto da solo; insieme tengono coerenti nome e indirizzo su fonti che Google usa per il local pack.
Approfondimento consigliato: cos’è la link building e quando serve.
Come misurare se la SEO porta incarichi
Il traffico è la metrica sbagliata per un’agenzia. Tecnocasa ha 295.237 visite organiche al mese, ma la maggior parte è di acquirenti che guardano annunci. Quello che paga è il proprietario che chiede una valutazione o chiama.
Tre cose da tenere sotto controllo, nell’ordine. In Search Console, le query che contengono il nome della città o del quartiere e la posizione media della home e delle pagine di zona: è il termometro della parte locale. Nella scheda Google, le chiamate e le richieste di indicazioni stradali. Nel modulo del sito, le richieste di valutazione con l’indirizzo dell’immobile, distinte dalle richieste di informazioni su un annuncio.
Un progetto adiacente lo rende concreto. Sunscape cerca terreni per impianti agrivoltaici: il suo cliente è il proprietario, come per un’agenzia. Da marzo ad agosto 2026 è passata da 1 a 38 keyword in prima pagina, con i clic organici da 46 a 195 al mese. Numeri piccoli, ma ogni clic è un proprietario di terreno, e il conto si fa sulle richieste ricevute, non sulle visite (caso studio Sunscape).
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SEO o Google Ads per un’agenzia immobiliare?
I due canali nel settore immobiliare non si sovrappongono quasi per niente, e i dati dei franchising lo mostrano. Tecnocasa ha un traffico organico che varrebbe 56.812 euro al mese in Ads e una spesa paid stimata di 76 euro al mese, su 27 keyword tutte nella forma “tecnocasa + comune” (“manfredonia tecnocasa” 880 ricerche, “tecnocasa formigine” 720), CPC medio 0,29 euro. Gabetti compra 3 keyword brand, RE/MAX nessuna rilevata. Il dato paid di DataForSEO è parziale, ma la direzione è chiara: i network usano Ads per proteggere il brand e lasciano le ricerche generiche alle singole agenzie e ai portali.
Per un’agenzia singola la divisione sensata è questa. La SEO copre “agenzia immobiliare + città”, il local pack e le pagine di zona: costa tempo, rende dopo sei-dodici mesi e poi resta. Google Ads copre la valutazione e “vendere casa + città”, dove il clic costa 2,5-3 euro ma l’organico è chiuso dai portali e dai tool. Come impostare la seconda parte lo spieghiamo in Google Ads per agenzie immobiliari; il ragionamento generale su come far lavorare insieme i due canali è in SEO e Google Ads insieme. Lo stesso schema, portali forti sugli annunci e local pack vincibile, lo abbiamo trovato per le imprese edili e per i negozi e le attività locali.
Domande frequenti
Quanto costa la SEO per un’agenzia immobiliare?
Dipende da quante zone servi e da quanto è messo male il sito del gestionale. Per un’agenzia con una sede e cinque-dieci zone, il grosso del lavoro sta nei primi tre mesi (pulizia tecnica, scheda Google, pagine di zona) e poi in una manutenzione leggera. Gli ordini di grandezza sono in quanto costa fare SEO; come lavoriamo sui progetti locali è nella pagina del servizio SEO local.
Quanto tempo ci vuole per comparire nel local pack?
Se la scheda è verificata e l’indirizzo è coerente, le prime comparse su ricerche di quartiere arrivano in poche settimane. Sulla città intera (Milano, Roma) si compete con schede da 300-600 recensioni e ci vogliono mesi di raccolta. I tempi generali sono in quanto tempo ci vuole per i risultati SEO.
Devo pubblicare gli annunci sul sito se sono già sui portali?
Sì, ma non per posizionare il singolo annuncio: il portale ha lo stesso immobile con più autorità. Gli annunci sul sito servono ad alimentare le pagine di zona con contenuto reale e a dimostrare che lavori in quel quartiere. Senza annunci, la pagina “case in vendita a [comune]” è vuota e non si posiziona.
Sono affiliato a un franchising: devo fare SEO per conto mio?
Sì. I dati mostrano che il sito del network si posiziona sul brand e sulle pagine di città grandi, non sulla tua agenzia. La scheda Google della tua sede e, se il contratto lo consente, una pagina o un sito locale con i tuoi contenuti di zona sono l’unica cosa che ti porta in prima pagina su “agenzia immobiliare + il tuo quartiere”. Le tre schede Tempocasa nel local pack di Milano sono l’esempio.
Le recensioni contano per il posizionamento?
Per il local pack sì, e molto: le sei schede di Milano hanno tra 142 e 594 recensioni. Per i risultati organici pesano meno, ma una scheda con centinaia di recensioni riceve più chiamate, ed è quello che conta.
Approfondimento consigliato: perche i venditori valgono piu degli acquirenti.
Da dove partire
Cerca su Google “agenzia immobiliare + la tua città” e guarda chi c’è nel local pack e nei primi dieci risultati. Se ci sono agenzie come la tua e tu non ci sei, il problema non è Immobiliare.it: è che il tuo sito non ha una pagina scritta per quella ricerca e la tua scheda ha meno recensioni di quelle che vedi. Sono le due cose da cui iniziare, e nessuna delle due richiede un budget. Se vuoi un parere su una situazione specifica, scrivici: seguiamo progetti locali in Italia e in Ticino e possiamo dirti in una telefonata se la tua zona è vincibile.
