Idealista è cercato 1.220.000 volte al mese in Italia, Immobiliare.it 368.000. Insieme fanno più di un milione e mezzo di ricerche mensili sul solo nome del portale. Un’agenzia che prova a competere su “case in vendita milano” sta entrando in una partita già chiusa (dati DataForSEO, Google Ads Italia, settembre 2026).
Il web marketing di un’agenzia immobiliare non si gioca sugli acquirenti, che ormai arrivano dai portali, ma sui venditori: chi cerca quanto vale la sua casa e come venderla. È la metà del mercato in cui i portali sono deboli e le agenzie possono ancora vincere.
Qui sotto i numeri delle due domande, cosa succede nella prima pagina di Google e come si costruisce l’acquisizione di incarichi.
Il lato acquirente è perso, e va bene così
Immobiliare.it si posiziona su 169.991 keyword italiane con 9.562 prime posizioni e un traffico organico stimato di 4,66 milioni di visite al mese. Idealista ne ha 170.423, praticamente le stesse, ma con 25.884 prime posizioni: 2,7 volte tante, per un traffico di 4,9 milioni.
Le ricerche di chi compra hanno volumi alti e costi bassissimi: “case in vendita milano” 14.800 al mese a 0,20 euro per clic, “case in affitto milano” 9.900 a 0,33. Costano poco perché convertono poco: chi cerca casa guarda decine di annunci prima di contattare qualcuno, e lo fa dentro il portale.
Per un’agenzia la conseguenza pratica è che il portale non è un concorrente: è un canale a pagamento dove pubblicare gli immobili, con un costo da mettere a bilancio come tale. La competizione vera è su chi ti dà l’incarico.
Il lato venditore è dove sta il margine
Qui i numeri cambiano faccia. “Vendere casa” ha 8.100 ricerche al mese, “valutazione immobile” 5.400 con un costo per clic di 2,53 euro e concorrenza alta, “quanto vale la mia casa” 720 a 2,87 euro. “Agenzie immobiliari vicino a me” ne fa 9.900.
Il CPC dodici volte più alto rispetto al lato acquirente dice tutto: chi compra clic su queste parole sa che dall’altra parte c’è una provvigione. E la stagionalità è netta, con “valutazione immobile” che tocca 6.600 ricerche a settembre e ottobre 2025: si decide di vendere al rientro dall’estate.
Lo strumento che intercetta questa domanda è la valutazione gratuita online, che quasi tutte le agenzie hanno e quasi nessuna posiziona: sta dentro il sito come modulo, senza una pagina che risponda alla ricerca “quanto vale la mia casa a [zona]”. Una pagina per quartiere, con i prezzi al metro quadro aggiornati e la data, intercetta una domanda che il portale copre solo in forma aggregata.
Nella SERP locale le agenzie ci sono ancora
Su “agenzia immobiliare milano”, 2.900 ricerche al mese con picchi di 4.400 a marzo e settembre, la pagina è mista. Il primo elemento è un riquadro con nove directory, seguito da due blocchi di local pack con sei agenzie: Immobiliare Casatua 4,9 con 273 recensioni, Navigli-Solari 4,9 con 142, Tempocasa Cinque Giornate 4,9 con 594, Tempocasa Porta Nuova 5,0 con 512, Rotondaro 4,9 con 379, Santa Tecla 4,5 con 124.
Tra i risultati organici il primo e il secondo sono siti di agenzie, e Immobiliare.it compare solo undicesimo con la propria pagina di elenco agenzie. Sulla ricerca locale il portale non ha il vantaggio che ha sugli annunci.
Le recensioni contano parecchio: tra 124 e 594 c’è uno scarto che decide chi entra nel blocco. E una delle quattro domande frequenti della stessa pagina è “Quali sono le agenzie immobiliari da evitare?”, che dice quanto la reputazione pesi in questo settore.
Approfondimento consigliato: SEO per agenzie immobiliari.
La domanda che nessuno presidia: il mutuo
“Mutuo prima casa” ha 27.100 ricerche al mese con un costo per clic di 5,78 euro e concorrenza alta, con il massimo a gennaio 2026 e a settembre-ottobre 2025. È il volume più grande di tutto il gruppo dopo i nomi dei portali, e appartiene alle banche e ai comparatori.
Un’agenzia non compete su quella keyword, ma è il segnale di dove sta l’ansia dell’acquirente: non nel trovare la casa, che il portale risolve, ma nel capire se può permettersela. Le agenzie che lavorano bene sui contenuti coprono quella zona — quanto serve di anticipo, quali spese ci sono oltre al prezzo, come funziona la proposta — e arrivano prima del portale nel percorso decisionale.
Domande frequenti
Serve un sito se pubblico già sui portali?
Serve per acquisire incarichi, non per vendere immobili. Chi cerca “quanto vale la mia casa” o “vendere casa” non sta guardando annunci, sta cercando qualcuno di cui fidarsi. Il portale su quella domanda risponde male.
Quanto costa acquisire un incarico con la pubblicità?
Con clic tra 2,53 e 2,87 euro sulle ricerche di valutazione e una conversione realistica, un contatto costa qualche decina di euro e un incarico firmato qualche centinaio. Su una provvigione media italiana il conto torna con ampio margine, ed è il motivo per cui la concorrenza in asta è alta.
Le valutazioni automatiche online danneggiano le agenzie?
Danno un numero, non un mandato. Chi le usa cerca comunque una conferma umana, e l’agenzia che si presenta con i prezzi reali delle ultime vendite in quella via ha un argomento che l’algoritmo non ha.
Quanto contano le recensioni?
Molto, perché decidono chi entra nel local pack e perché una delle domande più frequenti su questa ricerca riguarda proprio quali agenzie evitare. Le sei agenzie nel local pack di Milano stanno tra 124 e 594 recensioni: è una soglia raggiungibile chiedendole a ogni rogito.
Quando conviene spingere?
A settembre e a marzo, i due mesi in cui “valutazione immobile” e “agenzia immobiliare milano” toccano il massimo. Giugno e luglio sono i mesi più deboli su quasi tutte le ricerche del settore.
Da dove partire
Guarda gli ultimi venti incarichi e dividili per provenienza: passaparola, portale, insegna, sito. Se la quota del sito è vicina a zero mentre paghi il portale ogni mese, stai comprando visibilità sul lato in cui non decidi il prezzo. La prima pagina da scrivere è quella sulla valutazione nella tua zona, con i prezzi al metro quadro reali e la data. Se vuoi un parere su come impostarla, scrivici.
